Мы консультируем вас по всем вопросам, связанным с жилой недвижимостью.

Закон Германии о кондоминиумах (сокращенно WEG) был кардинально реформирован 1 декабря 2020 года в результате реформы WEG WEMoG. Он отходит от принципа единства права собственности на недвижимость и здание и допускает особое право собственности на квартиры (жилая недвижимость) и помещения, не используемые для проживания (частичное право собственности), § 1 (2) и (3) WEG.

Но зачем нам вообще нужно законодательство о жилой недвижимости?

Многие люди хотят иметь собственные четыре стены. Однако зачастую это желание не может быть реализовано из-за слишком высокой стоимости покупки недвижимости, особенно в крупных городах. Именно здесь закон о кондоминиумах предлагает решение. Строится здание, состоящее из нескольких автономных, юридически независимых единиц. Это позволяет приобрести право собственности на одну из этих независимых единиц, а не только на здание в целом.

Как создается право собственности на кондоминиум?

Кондоминиум создается путем разделения здания на жилые единицы и проходит в несколько этапов: 

• План раздела и свидетельство о завершении строительства: Первым шагом является получение плана раздела и сертификата о разделении. План раздела - это строительный чертеж, показывающий расположение, общие части здания и подразделение. Сертификат о завершении строительства подтверждает, что все жилые единицы являются самостоятельными. План раздела и сертификат разделения должны быть "утверждены" ответственным органом по строительству, для чего ставится подпись и печать или штамп.

• Соглашение о разделе/декларация о разделе, §§ 3, 8 WEG: В соответствии с § 3 WEG жилая собственность может быть создана либо несколькими совладельцами недвижимости путем договорного предоставления особого права собственности (соглашение о разделе), либо одним собственником, который единолично разделяет свою собственность на жилую собственность путем односторонней декларации о разделе в соответствии с § 8 WEG - стандартный случай. Соглашение о разделе должно быть нотариально заверено, а заявление о разделе должно быть публично заверено.

• Определение правил сообщества кондоминиума: Правила сообщества содержат "правила внутреннего распорядка" ассоциации владельцев кондоминиума. Как правило, они являются частью декларации о разделе и регулируют отношения между владельцами кондоминиумов. Хотя в целом они закреплены в §§ 10 ff. WEG, они, однако, могут быть согласованы иначе в соответствии с § 10 (1) предложение 2 WEG.

• Назначение у нотариуса и подача документов в земельный кадастр: нотариус заверяет или удостоверяет раздел - в зависимости от того, подается ли заявление о разделе или заключается соглашение о разделе. После назначения нотариус подает заявление о разделе/соглашение о разделе, план раздела и свидетельство о завершении работ в земельный кадастр.

• Создание земельных кадастров: Соответствующий земельный кадастр проверяет представленные документы. Если они полны и все требования соблюдены, включая необходимые официальные разрешения (например, если применяется Постановление о преобразовании), земельный кадастр создает реестры земель населенных пунктов. Таким образом, разделение вступает в силу. Структура собственности на недвижимость сохраняется в каждом отдельном кондоминиуме, и каждый из них может быть реализован отдельно.

Товарищество собственников жилья

Если вы покупаете кондоминиум в многоквартирном доме, вы обычно присоединяетесь к сообществу владельцев. Это имеет множество преимуществ, таких как совместное несение расходов и управление зданием одним администратором.

К сожалению, это также имеет свои недостатки:

• Никаких несанкционированных изменений в общем имуществе;

• Решения, принятые на собрании владельцев кондоминиума, должны быть приняты;

• Также необходимо нести расходы на управление товариществом собственников жилья и его обслуживание;

• Необходимо принять определенные обязательства по терпимости.

В случае сомнений неспециалист в области права не сможет распознать свои права и обязанности. Какое поведение я должен терпеть? От какого поведения я могу защититься? Были ли приняты эффективные решения собственников кондоминиума? Свяжитесь с нами, и мы проконсультируем вас.

Дополнительные услуги в области жилищного права

Вы планируете приобрести кондоминиум? Мы будем рады проверить проект договора купли-продажи, декларацию о разделе и правила сообщества и предоставить вам исчерпывающую информацию. Возможно, вы хотите разделить принадлежащее вам здание? Мы проверим, возможно ли это с юридической точки зрения, и составим декларацию о разделе, если вы пожелаете.

Вы являетесь владельцем квартиры и у вас есть юридический вопрос? Мы проверим ваши права по отношению к другим совладельцам и/или сообществу и будем рады отстоять их для вас.

Кроме того, мы представляем интересы администраций ассоциаций владельцев кондоминиумов при рассмотрении исков о выплате жилищных пособий, составлении или пересмотре договоров с администраторами, а также при исполнении и защите других исков.

Наконец, мы поддерживаем владельцев кондоминиумов и ассоциации владельцев кондоминиумов в принятии мер против (незаконных) строительных мероприятий.

Свяжитесь с нами для получения первичной консультации.