В процессе эксплуатации недвижимости могут возникнуть многочисленные юридические вопросы, и мы будем рады предоставить вам исчерпывающую консультацию. Необходимо провести тщательную юридическую экспертизу приобретаемой недвижимости, особенно в преддверии ее покупки.

Получение необходимых разрешений

Перед приобретением недвижимости у покупателя обычно есть четкие представления о ее использовании. Затем недвижимость должна быть использована вами для собственных нужд, приобретена в качестве инвестиции для сдачи в аренду или в какой-то момент передана вашим детям. Очень важно заранее выяснить, можно ли вообще реализовать запланированное использование. Особенно в крупных городах с напряженным рынком жилья, таких как Берлин, существует ряд юридических требований, которые необходимо соблюдать.

• Защита кварталов: На основании § 172 (1) № 2, 4 BauGB муниципалитеты могут выделять так называемые зоны для сохранения состава населения (зоны социального сохранения, также известные как зоны защиты кварталов). Берлин воспользовался этой возможностью и теперь имеет 81 зону социальной защиты. Конкретно это означает, что все структурные изменения в квартирах теперь подлежат согласованию с городом - будь то снос, структурная перестройка или изменение использования. Кроме того, районы часто имеют преимущественное право в природоохранных зонах (раздел 24 (1) № 4 BauGB).

• Замораживание арендной платы: так называемое замораживание арендной платы действует на всей территории Берлина, поскольку Берлин воспользовался своим правом издавать постановления в соответствии с § 556d (1) и (2) Гражданского кодекса Германии (BGB). Это означает, что арендная плата в начале аренды не может превышать стандартную местную сравнительную арендную плату более чем на 10 %.

• Постановление о преобразовании: создание или разделение жилой недвижимости также возможно лишь в ограниченном объеме. В 2021 году вступило в силу так называемое постановление о преобразовании в соответствии с § 250 (1) предложение 1 BauGB. Создание или разделение жилой недвижимости, которое теперь возможно только в исключительных случаях, теперь также должно быть предварительно разрешено городом.

Перед покупкой недвижимости следует всегда проверять соблюдение этих законодательных требований. Если, например, планируемое переоборудование не может быть одобрено на законных основаниях или сдача в аренду по уже рассчитанной арендной ставке вообще невозможна в связи с предельным размером арендной платы, недвижимость не будет соответствовать своему назначению, и ее, возможно, придется продавать заново с большими затратами.  

Мы поможем вам в юридической реализации вашего проекта, проверим необходимость градостроительных согласований и будем рады представлять ваши интересы в отношениях с властями. Свяжитесь с нами.

Юридическая экспертиза  

Если вы планируете приобрести недвижимость, мы проведем для вас юридическую экспертизу. Это означает, что мы проведем тщательную юридическую проверку недвижимости до ее приобретения.

Юридическая экспертиза включает в себя, в частности, проверку

• земельного кадастра,

• допустимость планируемых вами мер в соответствии с нормами публичного права,

• существующие договоры аренды и арендное обеспечение,

• существующих страховых полисов и договоров,

• любых существующих обязательств,

• уровень государственных расходов.

Таким образом, мы гарантируем, что вы будете осведомлены о юридических рисках, связанных с покупкой, до того, как примете решение о приобретении недвижимости. Мы также готовы проконсультировать вас с компаниями по управлению недвижимостью и органами власти, чтобы вы получили всю необходимую информацию до покупки.