Решение BGH от 10.07.2024, файл № VIII ZR 276/23 - Строгое толкование понятия семьи в случае расторжения договора для личного пользования
10 июля 2024 года Федеральный суд справедливости (BGH) постановил, что термин "семья" должен толковаться строго в контексте расторжения договора для личного пользования. Соответственно, двоюродные братья не считаются "семьей" по смыслу данного постановления. Это решение затрагивает права и обязанности как арендодателей, так и арендаторов и повлияет на практику расторжения договоров по причине личного пользования.
Предыстория дела
Дело касалось гражданско-правового товарищества (GbR), которое подало уведомление о расторжении договора личного пользования после приобретения арендованной квартиры, поскольку один из товарищей, являющийся двоюродным братом другого товарища, хотел пользоваться квартирой самостоятельно. Арендаторы возражали против расторжения договора и ссылались на ограничение расторжения договора в соответствии с § 577a (1a) предложение 1 № 1, (2) BGB и § 2 Постановления о защите расторжения договора земли Берлин от 13 августа 2013 года.
Решение Берлинского областного суда
Берлинский областной суд (LG) первоначально поддержал решение о расторжении договора (решение от 19 октября 2023 года, дело № 67 S 119/23). Он утверждал, что двоюродные братья считаются членами семьи и поэтому ограничение на расторжение договора не применяется. Однако это решение было отменено BGH.
Основания для решения BGH
BGH разъяснил, что термины "семья" в § 577a (1a) предложение 2 BGB и "члены семьи" в § 573 (2) № 2 BGB имеют одинаковое значение. По мнению BGH, семьей считаются только те лица, которые имеют право отказаться от дачи показаний по личным причинам в соответствии с § 383 Гражданского процессуального кодекса Германии (ZPO) и § 52 Уголовно-процессуального кодекса Германии (StPO):
"Дальний родственник, например, двоюродный брат, который не имеет права отказаться от дачи показаний в соответствии с § 383 ZPO или § 52 StPO, не является привилегированным лицом в соответствии с § 573 (2) № 2 BGB, даже при наличии близких личных отношений с арендодателем".
Это решение означает, что двоюродные братья не считаются привилегированными членами семьи по смыслу § 577a (1a) предложение 2 BGB, и поэтому к ним применяется десятилетний срок защиты от аннулирования.
Значение решения для практики
Это решение BGH имеет далеко идущие последствия:
Ясность в определении семьи: BGH четко определил, какие семейные отношения подпадают под определение семьи в законе об аренде. Это создает правовую определенность для арендодателей и арендаторов.
Защита прав арендаторов: теперь арендаторы могут использовать защиту от увольнения более надежно, поскольку исключения в плане права на отказ от дачи показаний могут сделать только близкие члены семьи.
Повышенные требования к арендодателям: Арендодатели, особенно товарищества, должны более тщательно проверять соблюдение требований, предъявляемых к отмене права личного пользования, и правильность применения концепции семьи.
Заключение
Постановление BGH от 10 июля 2024 года (дело № VIII ZR 276/23) разъясняет, что двоюродные братья не считаются членами семьи для целей расторжения договора аренды по причине личного пользования. Это решение укрепляет права арендаторов и повышает требования к арендодателям по обоснованию прекращения договора аренды в личных целях. Таким образом, арендодатели должны быть особенно внимательны при подаче уведомления о расторжении договора аренды в личных целях и следить за соблюдением требований законодательства.
Мы будем рады ответить на любые дополнительные вопросы или предоставить вам индивидуальную юридическую консультацию. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши конкретные проблемы и получить юридическую поддержку.
